전세계약

사당에서 자취하면서 전세사기 뉴스를 볼 때마다 남의 일이 아니라는 생각이 들었어요. 특히 보증금이 큰 전세 계약은 한 번의 실수로 전 재산을 잃을 수 있으니까요. 실제로 어떤 수법이 있는지 알아야 대비할 수 있어요.

2026년 전세사기 현황

전세사기는 빌라, 오피스텔 등 비아파트 물건에서 주로 발생하지만, 최근에는 아파트 전세사기 사례도 보고되고 있어요. 특히 신축빌라 대량 전세, 깡통전세, 이중계약 등이 반복적으로 나타나고 있어요.

전세사기를 예방하려면 수법을 정확히 이해하고, 계약 전에 반드시 확인해야 할 사항들을 점검해야 해요.

전세 매물을 보다 보면 “빌라"라고 통칭되는 건물이 실은 다가구주택, 다세대주택, 연립주택으로 나뉜다는 걸 알게 됐어요. 이 차이를 모르면 전세 계약에서 위험할 수 있어요. 특히 등기 방식이 다르기 때문에 보증금 보호에 직접적인 영향이 있거든요.

다가구주택은 건축법상 ‘단독주택’에 해당해요. 한 건물에 여러 가구가 살지만, 소유자는 1명이에요.

다세대주택은 건축법상 ‘공동주택’에 해당해요. 각 세대별로 독립된 등기가 가능하고, 세대마다 다른 소유자가 있을 수 있어요.

전세 계약을 처음 할 때 등기부등본 을구에 “근저당권설정"이라고 적혀 있는 걸 보고 깜짝 놀랐어요. “이 집 담보 대출이 있다는 건데 괜찮은 건가?” 싶었거든요. 알고 보면 대부분의 집에 근저당이 설정돼 있는데, 중요한 건 금액과 비율이에요.

근저당(근저당권)은 부동산을 담보로 대출을 받았을 때 설정되는 권리예요. 집주인이 은행에서 주택담보대출을 받으면, 은행이 해당 부동산에 근저당권을 설정해서 나중에 대출금을 회수할 권리를 확보하는 거예요.

등기부등본의 을구(소유권 외의 권리)에 기록되며, 은행이 채권자, 집주인이 채무자가 돼요.

실무에서는 거의 모든 주택담보대출이 근저당권으로 설정돼요.

사당에서 자취를 시작하면서 첫 전세 계약을 할 때, 부동산에서 등기부등본을 보여줬는데 솔직히 뭐가 뭔지 하나도 모르겠더라고요. 표제부, 갑구, 을구라는 단어 자체가 낯설었어요. 그때 제대로 안 봤으면 큰일 날 뻔했다는 걸 나중에 알게 됐어요.

등기부등본은 부동산의 현재 상태와 권리 관계를 기록한 공적 문서예요. 정식 명칭은 ‘등기사항전부증명서’이고, 해당 부동산의 소유자가 누구인지, 담보 대출은 있는지, 압류나 가압류 같은 법적 제한이 있는지를 한눈에 확인할 수 있어요.

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉘어요.

갑구에는 부동산의 소유자가 누구인지, 소유권이 어떻게 변경됐는지 기록돼요. 여기서 꼭 확인해야 할 것들이 있어요.

처음 전세계약을 할 때 저는 정말 막막했어요. 사당에서 첫 자취를 시작하며 계약서를 앞에 두고도 뭘 어떻게 확인해야 할지 몰라 한참을 당황했던 기억이 나요. 집주인이 주는 서류를 그대로 믿어도 되는 건지, 어떤 걸 직접 확인해야 하는 건지 감도 안 잡혔죠.

그 이후 4년 넘게 월세와 전세를 경험하면서, 계약 전후로 반드시 확인해야 할 사항들이 있다는 걸 체감했어요. 특히 전세사기 피해 사례가 늘어나면서 계약 전 꼼꼼한 확인이 정말 중요하다는 걸 절실히 느끼고 있어요.