사당·이수 자취 4년차가 보는 월세 → 전세 전환 타이밍

사당·이수에서 4년 넘게 월세를 내며 살아오면서
“아… 전세로 갈아타야 하나?“를 수십 번 고민했어요.
2025년 임대차 시장은 전세 매물 감소, 월세 비중 확대, 전월세전환율 증가 등 실제 체감할 수 있는 변화가 있어요.
이걸 기준으로 타이밍을 같이 살펴볼게요.

1. 전세 매물 상황: 실제 시장은 어떤가요?

다음 표는 2025년 서울 전세 매물과 거래 비중 변화를 정리한 거예요.

이런 흐름 때문에 전세 선택지가 줄고
월세를 유지할지, 전세로 진입할지 고민이 더 커지고 있어요.

2. 전월세전환율: 체감 월세/전세 비용

전월세전환율은 전세금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율이에요.
2025년 하반기 기준으로는 **6.2%**가 적용되고 있어요.

2-1. 전월세전환율 적용 예시 (표로 보기)

주의: 이 계산은 법정 상한선 근처 전월세전환율 기준이에요. 실제 계약에서는 집주인·임차인 협상, 지역별 실거래 등이 달라질 수 있어요.
법정 전환율 상한선은 기준금리 + 3.5% 기반이라 보증금·월세 형태에 따라 적용 범위가 달라질 수 있어요.

3. 왜 전세 매물이 줄고 월세가 늘고 있을까요?

전세 매물이 줄어드는 흐름은 아래처럼 정리돼요:

• 전세 매물 자체 감소 → 서울 아파트 전세 매물이 연초 대비 크게 줄었어요.
• 월세 비중 증가 → 전월세 거래 중 월세 비중이 60%를 넘고 있어요.
• 전세 가격 상승 압력 → 수급 불균형으로 인해 전세 가격이 상승하는 압력이 있어요.

즉, 시장 구조가 전세 → 월세로 빠르게 전환되는 국면이에요.
전세만 바라보고 오래 기다리기엔 현실적인 부담이 커졌어요.

4. 전세로 갈아타는 게 유리한 기준

다음 표는 내 상황을 체크해 볼 수 있는 주요 지표예요.

5. 그렇다면 언제가 전세로 갈아타는 “타이밍"일까요?

월세 유지가 나은 경우

• 전세보증금 마련이 어렵고,
• 전월세전환율이 낮아 월세 부담이 크지 않을 때
  → 이 경우 월세를 유지하면서 저축 및 자금 준비를 먼저 하는 것이 좋아요.

전세로 갈아타는 게 유리한 경우

• 전월세전환율이 상대적으로 높고 월세 부담이 클 때
• 전세 매물이 아직 있거나 가격 안정 기대가 있을 때
  → 전세로 갈아타면 월세보다 장기 비용이 줄어들 수 있어요.

6. 나처럼 월세살이 직장인이 느끼는 체감

2025년 시장은 전세 매물이 점점 줄고 있고,
월세 비중이 전체 거래의 6~7할까지 확대됐다는 체감이 있어요.
사당·이수처럼 주거 수요가 많은 곳일수록 이런 경향이 더 도드라집니다.

월세만 내면서 기다리기보단
내 자금 여력, 대출 부담, 장기 거주 계획을 종합적으로 비교해서
전세 진입 시점을 판단하는 것이 현실적이에요.

7. 정리: 타이밍 체크 한눈에 보기

전세 진입 고려가 필요한 시점

• 전세 매물은 감소 추세
• 전월세전환율이 높아 월세 대비 전세 비용이 유리
• 월세가 빠르게 상승 중
• 대출 금리가 안정 또는 하락 기대

당장 진입이 부담스러운 경우

• 보증금 준비가 아직 어려움
• 전세 대출 금리 부담이 큼
• 당장 장기 거주 계획이 없음